Сосед почти не виден
Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.
Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.
Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.
О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».
Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.
Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.
По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».
Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.
А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.
Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.
Правомерность признания балкона лоджией и обжалование данного решения
Добрый день. Я приобрел квартиру и при подписании ДДУ в договоре было указано что у меня 2 балкона. Они считались по коэффициенту 1. Я подаю в суд на возврат излише уплаченных средств, как и другие жильцы, здесть вроде все понятно что делать. Но внезапно появляется БТИ, делает новые замеры и объявляет один из балконов (естественно больший) лоджией. Судя по всему это произошло из за того что люди массово пошли в суд возвращать деньги. По всем параметрам, что я нашел в интернете это никакая не лоджия, а настоящий балкон. Мне уже надо подписывать акт, я и так затянул, но я не могу их заставить поменять лоджию на балкон, они ссылаются на БТИ и что все вопросы к ним. Что делать?
Вот это помещение в левом верхнем углу было балконом и стало лоджией. Хорошо что со вторым балконом без вариантов, он очевидно не лоджия.
Вы акт можете не подписывать:
4. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.
Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
(ст. 753 ГК РФ). Один экземпляр неподписанного акта со своей отметкой об отказе от подписания и с подписью застройщика оставьте себе.
Возможно также подписания акта с отметкой о наличии замечаний:
2. Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении.
(ст. 720 ГК РФ). Среди недостатков указать отнесение в документах о приемке балкона к лоджии.
Если спор будет рассматриваться в судебном порядке, скорее всего, к разрешению вопроса о том, имеет место балкон или лоджия, будет привлечен специалист.
Лучше попробовать заранее заручиться разъяснением органа жилищного надзора. Согласно Положению и государственной жилищной инспекции Краснодарского края, утв. постановлением главы администрации Краснодарского края от 05.10.2006 № 861,
в соответствии с поставленными задачами Инспекция в
пределах своих полномочий выполняет следующие функции:
3.6. Оказание консультационной помощи организациям и
гражданам по вопросам, относящимся к компетенции Инспекции.
Добрый день. Попробуйте соотнести их с тем, как они определены
Здания жилые многоквартирные.
Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003СП 54.13330.2016
СВОД ПРАВИЛ ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ
3.2 балкон: Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
3.15 лоджия: Помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
При подготовке иска обратите внимание на то, как определяется цена и площадь в документе.
В каких случаях и за чей счёт УО должна ремонтировать балконы
Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.
Почему УО несёт ответственность за балконы
В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.
Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).
Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).
По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.
Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов
Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.
Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.
Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального
Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.
Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.
Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.
УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.
Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.
Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.
Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.
Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника
В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.
Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.
Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.
Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.
Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.
Запомнить
Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.
Объединение балкона и комнаты – это реконструкция, а объединение лоджии и комнаты – перепланировка
 |
| kalinovsky / Depositphotos.com |
Минстрой России разъяснил (письмо Минстроя России от 3 марта 2020 г. № 6370-ОГ/04), допустимо ли объединять комнату и балкон (спойлер – да, но только с одобрения 100% остальных собственников помещений в МКД, при разрешении на реконструкцию и с последующим разрешением на ввод в эксплуатацию).
По мнению ведомства, подобное объединение является реконструкцией жилого многоквартирного дома, поскольку:
Кроме того, напомнили в ведомстве, такая реконструкция повлечет уменьшение общего имущества МКД, а значит, проводить ее можно исключительно с согласия всех собственников помещений в МКД (согласно п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 ЖК РФ).
Напомним, что ранее Минстрой России рассказывал о возможности объединения лоджии и комнаты с демонтажем окна и двери – это куда более «комфортная» для собственника перепланировка, которая в большинстве случаев не предполагает согласия остальных соседей по МКД.
Однако во многих регионах существует строгий и категорический запрет на любое присоединение лоджии (тем более балкона) к комнате, например, такую перепланировку нельзя осуществить в Москве, и согласование такого расширения жилплощади – даже если оно будет каким-то образом получено – является незаконным.
Одновременно в свежем письме Минстроя России разъяснено, что утепление балкона или лоджии является перепланировкой (переустройством) и поэтому требует согласования с органом местного самоуправления. Предполагаем, что имеется в виду, в первую очередь, устройство остекления неостекленного балкона или лоджии, а также «игры» с отопительным оборудованием.
Зато поменять одинарное остекление «от застройщика» на более энергоэффективное можно просто так, без всякого разрешения и согласования. Напомним лишь, что собственнику при этом нельзя изменять рисунок оконного переплета.
Верховный Суд РФ о перепланировке балконов
Перепланировка – частый предмет разногласий между собственниками помещений в многоквартирных домах. Бывает так, что при переустройстве квартиры жильцы задействуют и общее имущество. Недовольные соседи обращаются в управляющую организацию с просьбой решить вопрос. Но УК не всегда может помочь, и разбирательство доходит до суда.
Сегодня расскажем о решении Верховного Суда РФ по делу о переустройстве балкона. Вы узнаете, как суд определяет правовой статус балкона и на что имеет право собственник квартиры, решившийся на перепланировку.
С чего всё началось
Собственница квартиры провела перепланировку: увеличила балкон, совместив его с кухней. В дополнение к этому после ремонта над балконом появился длинный козырёк. Он перекрыл обзор квартире сверху, что и послужило причиной недовольства – соседи попытались решить вопрос мирно, а когда не вышло, обратились в администрацию города с жалобой.
Администрация поддержала обиженных жильцов и отправила собственнице несколько предписаний о приведении балкона в первоначальное состояние. Но реакции ни на одно из них не последовало.
Тогда администрация обратилась в суд с иском о продаже квартиры с перепланировкой с публичных торгов. Собственники соседних квартир присоединились к иску администрации.
Хозяйка злополучной квартиры подала встречный иск, в котором просила сохранить квартиру в переустроенном и перепланированном состоянии. Главным аргументом женщины стало наличие разрешений на переустройство балкона от различных инстанций. Отказала в переустройстве только Межведомственная комиссия администрации города.
К каким выводам пришли районный и краевой суды
Судебное разбирательство началось с Октябрьского районного суда города Краснодара, который встал на защиту женщины. Суд оперировал заключениями экспертов и тем, что истец не предоставил доказательств нарушения его прав.
Истец не сдался и обратился в Краснодарский краевой Суд. Суд назначил новую экспертизу, результаты которой подтвердили, что переделка не нарушает конструктивных характеристик здания и соответствует действующим нормам и правилам – не может нанести вреда жизни и здоровью людей. К тому же, 49 из 106 собственников соседних квартир и владелец нежилого помещения в этом же доме одобрили ремонт соседки. На основании выявленных фактов краевой суд оставил решение районного в силе.
Власти города и несогласные с переустройством соседи решили бороться за справедливость до конца в высшей инстанции.
Что решил Верховный Суд РФ
Верховный Суд РФ рассмотрел материалы дела и пришел к выводу, что судебные постановления городского и краевого судов приняты с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя.
В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство или перепланировку жилого помещения нужно проводить с соблюдением требований действующего законодательства РФ и по согласованию с органом местного самоуправления.
Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник обращается в орган, осуществляющий согласование, или в многофункциональный центр с документами, указанными в п. 2 ст. 26 ЖК РФ.
В данной ситуации собственница не получила разрешения от муниципального образования, но переустройство провела. Согласно ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, такая планировка является незаконной.
Собственник или наниматель жилого помещения по договору социального найма, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Также Верховный Суд РФ обратился к положениям ЖК РФ, касающимся вопросов общего имущества в многоквартирном доме. В общее имущество собственников помещений в МКД входят крыши, ограждающие конструкции, ненесущие конструкции, механическое и электрическое оборудование дома (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Согласно п. 2 разд. 1 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие конструкции МКД: фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.
Верховный Суд РФ сделал вывод, что балконы входят в состав общего имущества МКД и являются ограждающими несущими конструкциями.
Общим имуществом МКД владеют собственники помещений. Они пользуются и распоряжаются им в пределах, установленных ЖК РФ.
Если один из собственников решит изменить размер общего имущества, ему нужно провести общее собрание и получить согласие всех соседей без исключения (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Предыдущие суды, которые рассматривали это дело, не приняли во внимание, что согласия всех собственников получено не было. Более того, в материалах дела есть коллективное обращение 57 собственников помещений, которые выступили против расширения балкона.
На основании всех аргументов Верховный Суд РФ решил отменить решение Октябрьского районного суда г. Краснодара от 7.06.2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22.12.2016. Дело будет повторно рассмотрено в суде первой инстанции.