Что лучше коммунарка или московский
группа: ожидающие подтверждения
сообщений: 325
Как вы считаете, какие плюсы и минусы есть у Коммунарки в сравнении с Московским? Где быстрее построят метро в пешей доступности? Где будет бОльший шум самолетов?
группа: участники
сообщений: 403
проживает:
Россия, Москва
На два последних вопроса ответить легко. Метро в Московском скорее всего не будет, никаких планов на этот счет нет.
В Коммунарке наоборот, будет, но насколько я понимаю легкое, с пересадкой в Саларьево.
По самолетам. Тоже переживал из-за них до переезда. По факту не напрягают вообще. Даже красиво. В Коммунарке им вроде бы делать нечего, поэтому шума конечно больше в Московском будет. Там они прямо над домами летают.
В остальном надо уже смотреть инфраструктуру, причем желательно недалеко от предлагаемых домов. Также я бы полазил по жилищным форумам и поузнавал насчет коммунальных платежей, есть ли разница. В моем поселении например эти платежи ну очень большие, больше и Москвы, и Подмосковья.
группа: участники
сообщений: 580
проживает:
Россия, Москва
группа: участники+
сообщений: 19 334
проживает:
Россия, 34
группа: ожидающие подтверждения
сообщений: 325
Berk1981 написал: Живу как раз в Новой Москве, недалеко от будущего метро Рассказовка.
На два последних вопроса ответить легко. Метро в Московском скорее всего не будет, никаких планов на этот счет нет.
В Коммунарке наоборот, будет, но насколько я понимаю легкое, с пересадкой в Саларьево.
По самолетам. Тоже переживал из-за них до переезда. По факту не напрягают вообще. Даже красиво. В Коммунарке им вроде бы делать нечего, поэтому шума конечно больше в Московском будет. Там они прямо над домами летают.
В остальном надо уже смотреть инфраструктуру, причем желательно недалеко от предлагаемых домов. Также я бы полазил по жилищным форумам и поузнавал насчет коммунальных платежей, есть ли разница. В моем поселении например эти платежи ну очень большие, больше и Москвы, и Подмосковья.
группа: участники+
сообщений: 866
проживает:
Россия, Москва
группа: участники
сообщений: 403
проживает:
Россия, Москва
группа: ожидающие подтверждения
сообщений: 325
Как думаешь, эта схема с Мосгазеты актуальна? Сомневаюсь, что будет связка с м.Проспект Вернадского.
Присоединённое изображение
группа: участники
сообщений: 403
проживает:
Россия, Москва
группа: ожидающие подтверждения
сообщений: 325
Подписаться на тему
Уведомление на e-mail об ответах в тему, во время Вашего отсутствия на форуме.
Подписка на этот форум
Уведомление на e-mail о новых темах на форуме, во время Вашего отсутствия на форуме.
Скачать/Распечатать тему
Скачивание темы в различных форматах или просмотр версии для печати этой темы.
Где купить квартиру в Новой Москве
Некоторые районы – лучше окраин «старой» Москвы, другие – хуже популярных городов Подмосковья
После того как 2012 году к Москве были присоединены новые территории, они начали активно развиваться – но неравномерно. В то время как в некоторых районах уже есть метро, а социальная и торговая инфраструктура не хуже, чем на окраинах «старой» Москвы, другие до сих пор представляют собой деревни и дачные поселки с соответствующим уровнем транспортной доступности. Редакция IRN.RU выяснила, где в Новой Москве лучше жить уже сейчас, а где стоит купить квартиру на перспективу.
Крупными мазками: НАО и ТАО
Новая Москва делится на Новомосковский и Троицкий округа. Первый – это весь ближний и частично средний пояс в радиусе до 15-20 километра от МКАД по Боровскому, Киевскому, Калужскому и частично Варшавскому шоссе. Троицкий округ – это дальняя часть Новой Москвы – от Троицка и почти до «второй бетонки» (Московское большое кольцо), на юго-западе он граничит с Калужской областью. Естественно, это абсолютно разные территории по транспортной доступности, инфраструктуре и ценам на недвижимость.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя стоимость метра на вторичном рынке в НАО составляет 178 600 рублей, в ТАО – 151 700 рублей. Агентства недвижимости говорят даже о более серьезной разнице. Так, по данным ГК «Миэль», средневзвешенная цена метра на вторичном рынке в Новомосковском АО – 170 102 рублей, в Троицком – 132 500 рублей. В аналитическом центре «Инком-Недвижимость» назвали показатели 180 800 рублей и 128 700 рублей за метр соответственно.
Такая разница в оценках средней стоимости жилья в ТАО объясняется небольшим объемом предложения, поэтому цифры сильно зависят от базы расчета. Например, по данным «Инкома», в НАО экспозиция составляет 3 240 квартир, а в ТАО – всего 560 лотов.
На первичном рынке превосходство Новомосковского округа в объеме предложения даже более очевидно. По данным Est-a-Tet, в НАО сконцентрировано 89,5% суммарной площади предложения Новой Москвы. По данным bnMAP.pro, на сегодняшний день там экспонируется 6 603 лота в 28 проектах. В ТАО в продаже представлено 576 лотов в 4 ЖК.
Красная ветка: «Прокшино» и «Коммунарка»
Большинство ближайших к МКАД территорий уже можно объединять на основе станций метро. Одна из самых популярных и дорогих локаций – это метро «Прокшино» и «Коммунарка» на Сокольнической линии. Административно этой территории примерно соответствуют границы поселения Сосенское, хотя оно заметно больше, и многие его части расположены далеко от метро. В рейтинге районов и городов Новой Москвы от IRN.RU эта локация обозначена как Коммунарка – самый дорогой район на вторичном рынке. Здесь квартиры продаются в среднем по 181 665 рублей за кв. м.
Стоит отметить, что даже внутри этого района локации сильно отличаются. Например, новые кварталы в районе «Прокшино» расположены близко к метро – в основном в пределе километра от станции. Но они строятся в окружении дачных и коттеджных поселков, поэтому жители могут рассчитывать в основном только на инфраструктуру внутри проектов. Коммунарка – это полноценный обжитой город с развитой инфраструктурой, поэтому с точки зрения окружения он не уступает обычным столичным спальникам и даже лучше некоторых из них за счет более продуманной инфраструктуры новых районов в сочетании с устоявшейся инфраструктурой старых. Но здесь ветка метро проходит немного в обход городской застройки. Поэтому от станции «Коммунарка» только до начала города идти минут 15, а основная часть застройки расположена дальше.
Красная ветка: «Румянцево» и «Саларьево»
Другая популярная локация – станции «Румянцево» и «Саларьево». Они относятся к поселению Московский. Сам бывший город Московский расположен далеко от метро – примерно в 4-5 км от «Саларьево» и в 3 км от станции «Филатов луг». А непосредственно вокруг станций метро сконцентрирована новая застройка – причем не только жилая, но и офисная, поэтому в перспективе эта локация должна стать востребованной для жизни и работы.
Цены на вторичном рынке Московского района, по данным IRN.RU, составляют 178 239 рублей за метр, по этому показателю район занимает вторую строчку в Новой Москве. На первичном рынке здесь сконцентрировано около 10% объема предложения Новой Москвы, по данным «НДВ-Супермаркет недвижимости». Один из самых популярных проектов – «Румянцево парк». Цены в нем стартуют от 6,5 млн рублей за 25-метровую студию, полноценную однушку от 35 кв. м можно купить по цене от 7,7 млн рублей, а двухкомнатные квартиры стоят от 10,4 млн рублей.
Желтая ветка: «Говорово» и «Рассказовка»
Калиниско-Солнцевская линия метро пока доходит до Рассказовки. Две станции – «Говорово» и «Рассказовка» затрагивают районы Новой Москвы, это, соответственно, северо-восточная часть поселения Московский и северо-восточная часть поселения Внуковское. Еще три станции проходят сквозь «замкадные» районы «старой» Москвы – Солнцево и Новопеределкино, а в ближайшие два года метро должно дойти до еще одного района «старой» Москвы – Внуково, точнее, до одноименного аэропорта. Благодаря такой близости к «старомосковскому замкадью» эти локации Новой Москвы хорошо интегрированы в жизнь «старой». Более того, то же Говорово расположено даже ближе к МКАД, чем Солнцево.
Пока без метро: Ватутинки, Троицк и Щербинка
Из локаций, куда пока не дошло метро, самыми перспективными представляются поселение Десеновское (самый известный населенный пункт в нем – Ватутинки) и Троицк. Цены на вторичном рынке в этом районе составляют 151 681 рубль за кв. м, по этому показателю он занимает 4-ю строчку в рейтинге городов и районов Новой Москвы от IRN.RU.
По данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», 15% покупателей новостроек Новой Москвы отдают предпочтение поселению Десеновское, точнее, его крупнейшим проектам – «Новые Ватутинки» и Russian Design District. Цены на квартиры в них начинаются, соответственно, от 4 млн рублей за 22-метровую студию и от 5,3 млн рублей за студию площадью 26 кв. м.
Город Троицк, хоть и входит административно в более дешевый и удаленный ТАО, по реальному расположению и статусу все же ближе именно к локации Ватутинок, поскольку сюда тоже дойдет метро. Кроме того, это советский наукоград с устоявшейся инфраструктурой и рабочими местами, а также с интеллигентным населением, которое привязано к городу и не желает отсюда уезжать. Поэтому здесь хороший местный спрос на квартиры. Правда, пока транспортная доступность города оставляет желать лучшего. Здесь нет даже электричек, поэтому для тех, кто работает в «старой» Москве, единственный способ добраться до Троицка – на машине или автобусе.
Еще один востребованный район Новой Москвы, где нет и, скорее всего, не будет метро – это Щербинка и поселение Рязановское, расположенные ближе к Варшавскому шоссе. Один из показателей популярности этой локации – рост цен на новостройки. По данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», по этому показателю Рязановское лидирует в Новой Москве, за год новостройки здесь подорожали на 29%. Кроме того, по ценам на вторичном рынке Щербинка входит в тройку лидеров Новой Москвы: по данным IRN.RU, квадратный метр здесь стоит в среднем 152 708 рублей.
Популярность этого района объясняется удобной транспортной доступностью по МЦД-2. Кроме того, это явно не жилье «в чистом поле», сюда давно пришел полноценный город: эти районы Новой Москвы расположены между московским Южным Бутово и подмосковным Подольском.
Без метро: Внуково и дальше
Как уже говорилось выше, желтая ветка в перспективе дойдет до аэропорта Внуково. Но большая часть Внуковского поселения Новой Москвы, за исключением Рассказовки, останется без метро.
Однако у этой локации есть другие преимущества. Во-первых, до конца 2024 года планируют запустить новый Киевско-Горьковский диаметр МЦД-4, в который войдет это направление. Во-вторых, здесь хорошая экология – почти нет промышленных производств, а застройка преимущественно малоэтажная. Кроме того, здесь самое дешевое жилье на вторичном рынке, по данным рейтинга районов Новой Москвы от IRN.RU: в среднем квадратный метр стоит 132 500 рублей.
Другие: совсем не Москва
Остальные районы Новой Москвы, расположенные в Троицком административном округе, совсем не похожи на Москву и в ближайшее время вряд ли станут. Даже по сравнению со многими районами среднего и дальнего Подмосковья они куда менее урбанизированы. Здесь – леса, поля, коттеджи и дачные поселки. Они перспективны для покупки загородной недвижимости, поскольку при хорошей экологии можно получить московскую прописку. Но вряд ли могут быть альтернативой квартире в Москве, тем более здесь почти нет новостроек.
По данным департамента аналитики компании «Бон Тон», в марте 2021 года на ТАО приходилось всего 6% экспозиции новостроек Новой Москвы. В сколько-нибудь значимом объеме первичное жилье предлагается только в двух из десяти поселений ТАО – Первомайском (его доля в общем объеме предложения в Новой Москве составляет 5,75%) и Новофедоровском (менее 1%).
Резюмируем
Для тех, кто хочет купить квартиру в Новой Москве, чтобы сразу пользоваться всеми городскими преимуществами, стоит выбирать локации, куда уже добралось метро – «Прокшино», «Коммунарка», «Румянцево», «Саларьево», «Говорово», «Рассказовка». Тем, кто хочет заработать или сэкономить сейчас ради комфортной жизни с удобной транспортной доступностью в будущем, можно рассмотреть районы вдоль будущей Троицкой линии метро (Ватутинки, Троицк). Более удаленные районы подойдут покупателям загородной недвижимости, которые хотят сохранить столичную прописку.
Битва локаций: Братеево, Зябликово или Коммунарка – где купить квартиру?
Транспортная доступность против экологии и современного жилого фонда
За последние годы цены на жилье в Новой Москве заметно выросли. Из-за этого самые дорогие локации на присоединенных территориях опережают некоторые районы внутри МКАД по стоимости квартир. В новой статье серии «Битва локаций» мы сравниваем Коммунарку с Братеево и Зябликово: согласно рейтингу районов от IRN.RU, метр на вторичном рынке в них стоит примерно одинаково – около 188 000 рублей. Однако они сильно отличаются по качеству жилого фонда, экологической ситуации, транспортной доступности и другим критериям.
Жилой фонд и цены на вторичное жилье
Коммунарка – один из самых дорогих районов Новой Москвы. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средний индекс цен на вторичные квартиры здесь составляет 188 600 рублей. В рейтинге районов Новой Москвы по ценам на жилье Коммунарка уступает только Московскому, в котором метр стоит в среднем 190 100 рублей.
Братеево и Зябликово – напротив, входят в число самых дешевых районов «старой» Москвы. Это соседние и очень похожие районы, поэтому при расчете индекса цен они объединены в одну локацию. Со средней стоимостью квадратного метра 188 500 рублей Зябликово и Братеево находятся на 80-м месте в рейтинге районов «старой» Москвы по ценам на недвижимость – или на 7-м месте с конца. Дешевле квартиры только в Капотне, Бирюлево и Выхино, а также в районах за МКАД: Южном Бутово, Жулебино и Некрасовке, Зеленограде.
На примере Коммунарки и районов Зябликово и Братеево интересно сравнить цены в динамике. Становится понятно, когда, как и почему «рванула» Новая Москва по сравнению с окраинами внутри МКАД. С лета 2017 года рост цен в Коммунарке составил 64% против 51% в Братеево и Зябликово. Еще заметнее разница, если посмотреть на динамику по годам. В 2017 году квартиры в Коммунарке стоили заметно меньше, чем в бюджетных районах внутри МКАД: 115 200 против 124 700 рублей за кв.м.
Как раз тогда шло активное строительство метро в Новой Москве, благодаря чему уже к лету 2018 года Коммунарка почти сравнялась с Братеево и Зябликово по стоимости метра, а еще год спустя – к открытию метро летом 2019 года – перегнала эти районы сразу на 10 000 рублей за метр. До этого момента цены на вторичном рынке Коммунарки росли на 10-15% в год. Для сравнения – в Зябликово и Братеево в те годы прирост цен составлял всего 2-6% и даже не покрывал инфляцию. Сразу после запуска движения темпы роста цен в Коммунарке резко снизились до этого же уровня: за год к середине лета 2020-го метр прибавил в цене лишь 6%. Интересно, что ажиотаж последнего года из-за дешевой ипотеки окраины «старой» Москвы отыграли даже более успешно, чем активно растущая до этого Новая Москва. С июля 2020 по июль 2021 года метр в Братеево и Зябликово вырос в цене сразу на 32%, в Коммунарке – на 21%.
Средние цены на вторичное жилье по годам/руб. (+% к июлю предыдущего года)
| Июль 2017 | Июль 2018 | Июль 2019 | Июль 2020 | Июль 2021 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Коммунарка | 115 200 | 126 800 (+10%) | 146 100 (+15%) | 156 100 (+6%) | 188 600 (+21%) |
| Братеево, Зябликово | 124 700 | 128 000 (+2%) | 136 600 (+6%) | 143 200 (+5%) | 188 500 (+32%) |
В Коммунарке на вторичном рынке представлено около 500 квартир – в основном в новом жилом фонде. В поселке начали строить многоквартирное жилье в 1930-е годы, поэтому здесь остались дома брежневских и хрущевских времен и даже единичные трехэтажные сталинки, но их очень мало. В основном вторичный рынок Коммунарки – это «вчерашние» новостройки.
В Братеево и Зябликово вторичный рынок намного меньше – в каждом из районов продается около сотни квартир. Это достаточно молодые районы, которые застраивались в 1980-е годы, поэтому жилой фонд в них относительно свежий, здесь нет хрущёвок. В Зябликово примерно равное количество старых 9-12-этажных брежневских домов с маленькой кухней и домов улучшенных серий конца 1980-х годов (см. «Квартиры в брежневках: «золотая середина» московского рынка недвижимости»). Застройка Братеево почти полностью состоит из поздних советских серий, кроме того, тут есть постсоветские дома, построенные в 1990-е.
Квартиры на вторичном рынке
| Район | Средняя цена кв.м (руб.) | Стоимость квартир (млн руб.) | Стоимость 1-к квартир (млн руб.) | Стоимость 2-к квартир (млн руб.) | Стоимость 3-к квартир (млн руб.) |
|---|---|---|---|---|---|
| Коммунарка | 188 600 | 6 – 23 | 7 – 12 | 8,5 – 16 | 12 – 20 |
| Зябликово, Братеево | 188 500 | 8 – 19 | 8 – 10,5 | 9,3 – 14 | 12 – 17 |
*Без учета самых дорогих и самых дешевых объектов
В Коммунарке при такой же средней цене метра больше разница в стоимости квартир. Это происходит потому, что некоторые локации находятся рядом с метро, другие – на заметном удалении. К тому же в недавних новостройках обычно больше ассортимент квартир разных площадей, типов планировок, отделки. В Зябликово и Братеево стоимость квартир более равномерная. Чтобы понять реальную разницу в стоимости квартир, лучше сравнить сопоставимое жилье. Возьмем одну и ту же квартиру – 55-метровую двушку с 8-метровой кухней на пятом этаже 17-этажного панельного дома в 15 минутах пешком от метро. В Коммунарке, согласно онлайн-калькулятору стоимости квартир от IRN.RU, такая квартира будет стоить примерно 10,1 млн рублей. В Зябликово и Братеево она окажется немного дороже – 10,7 млн рублей.
Новостройки
В Братеево и Зябликово на первичном рынке ничего не продается. Рядом с метро «Зябликово» и «Красногвардейская» строится ЖК Fresh, но он уже распродан. Квартиру в нем можно купить только по переуступке. Однако есть предложения новостроек в соседних районах – Орехово-Борисово Северное и Южное, Марьино.
Транспортная доступность
Для автомобилистов Коммунарка, возможно, даже удобнее Зябликово и Братеево, хоть она и расположена в 4 км от МКАД. Поселок находится возле Калужского шоссе, которое после вхождения в Новую Москву расширили. Теперь на нем стало намного меньше пробок. А внутри МКАД оно переходит в Профсоюзную улицу – тоже достаточно широкую и относительно свободную по московским меркам. Из Зябликово и Братеево добраться до центра можно либо по Каширскому шоссе, либо через Люблинскую улицу и затем по Волгоградскому проспекту. Все эти дороги очень загружены и в час пик стоят в пробках.
С точки зрения метро Коммунарка пока немного отстает от районов «старой» Москвы. В 2019 году до поселка довели Сокольническую линию, но она проходит по юго-западной границе города. Поэтому рядом со станциями «Коммунарка» и «Ольховая» находится лишь небольшая часть поселка. Большинству жителей Коммунарки пешком до метро добираться не менее 30 минут. В будущем ожидается строительство новых станций – «Потапово» на Сокольнической линии, а также новой Троицкой ветки.
Экология, инфраструктура и общий облик
Зябликово и Братеево – стандартные московские спальники на окраине города. Но в них нет ощущения «гетто»: застройка относительно свежая, при этом много зелени и неплохо развита инфраструктура. Самая большая проблема этих районов – экология. Помимо типичной для Москвы загазованности, рядом – буквально напротив Братеево – находится Московский нефтеперерабатывающий завод в Капотне.
Спасает ситуацию наличие зеленых зон. В Братеево они расположены вдоль набережной Москвы-реки. Это парки «Братеевская пойма», «Братеевская набережная» и «Братеевский парк». В Зябликово есть небольшой парк «Шмелевский ручей», между районами – парк в пойме реки Городня, а на северо-западе район граничит с Борисовскими прудами. Все парки благоустроены – здесь сделали цивилизованные беседки и мангалы, проложили беговые и велодорожки, обустроили спортивные площадки. А в «Братеевском парке» ежегодно проводится фестиваль фейерверков – мероприятие городского масштаба. Правда, организаторы объявили, что в 2021 году фестиваля не будет.
В Коммунарке экологическая ситуация намного лучше. Как и на большей части территории Новой Москвы, здесь нет вредных производств, зато есть много лесов. Поселок расположен за МКАД, и при этом не примыкает к нему. Он окружен малоэтажной застройкой и зелеными зонами, а на севере граничит с Бутовским лесопарком.
При этом, в отличие от многих новых районов, Коммунарка – это не только жилые новостройки. Это обжитой район, который к тому же является административным центром Новой Москвы. Здесь расположены администрация поселения Сосенское и префектура ТиНАО. В 2017 году в Коммунарке открылась одна из самых больших школ Москвы на 1775 учащихся (ее обгоняет только школа в Некрасовке не 2100 учеников). Из значимых инфраструктурных объектов, которые еще будут построены, – музейное фондохранилище с парком и общественными пространствами, а также административно-деловой центр.
Резюмируем
Коммунарка отлично подойдет тем, кто ищет новый жилой фонд – чтобы было чисто, аккуратно, с современными планировками, продуманными общими зонами и благоустройством. Кроме того, здесь хорошая экология и активно развивается инфраструктура. В скором времени бывший совхоз превратится в район, из которого можно будет не выезжать в центр Москвы. Здесь уже очень хорошая коммерческая инфраструктура первых этажей, строятся культурные и деловые объекты, поэтому в Коммунарке можно будет и жить, и работать, и полноценно отдыхать.
Тем, кому важна возможность быстро добраться до центра Москвы, лучше селиться внутри МКАД. В Зябликово и Братеево метро находится в пешей доступности, дорога до центра займет 30-40 минут. Тут типичная для спальных районов инфраструктура и есть зеленые зоны для прогулок и занятий спортом. Из негативных факторов можно выделить расположенный рядом нефтеперерабатывающий завод.
Коммунарка: оцениваем комфорт городской среды, экологию и новостройки
В Коммунарке строительный ажиотаж не стихает уже с 2014 года. Справедливо ли ставить ее в один ряд с депрессивными спальными районами или перед нами перспективный жилой район будущего?
Портал KVARTIRAzaMKAD.ru оценил рынок недвижимости Коммунарки и комфорт городской среды.
Коммунарка входит в состав Новомосковского округа и располагается на расстоянии 4 км. от МКАД по Калужскому шоссе.
Ближайшие соседи – Троицк, Щербинка, Подольск, Московский. В них так же наблюдается бум застройки и огромный выбор квартир в новостройках.
Транспортная доступность Коммунарки
После реконструкции Калужского шоссе добраться до Коммунарки от МКАД можно за 10 минут. Хотя пробки стали значительно меньше, в часы пик загружается главная улица Коммунарки – ул. Александры Монаховой.
Пока сообщение с Москвой налажено через автобусы и маршрутки. Общественный транспорт связывает Коммунарку с м. Теплый стан и ст. Бульвар им. Ушакова. Время в пути 15 минут в пути.
Собственное метро должно появиться в 2018-2020 гг. Это будут станции Сокольнической линии и станции от проектируемого м. «Улица Новаторов» Третьего пересадочного контура. Эта перспектива – весомый аргумент для многих покупателей квартир в Коммунарке.
Экология Коммунарки
Коммунарка – один из самых экологически благоприятных районов Новой Москвы. Окружающие поля и Бутовский парк отделяют жилые районы от загруженных эстакад МКАДа и Калужского шоссе. Внутри района есть два небольших парка и комплекс из трех водоемов.
Пруды в центре Коммунарки
Благоустройство Липового парка
По периметру Коммунарки пустоши – потенциальные участки под застройку
Любопытно, что в 2012-2014 гг. в Коммунарке должны были обосноваться федеральные ведомства: ГосДума, Совет Федерации, администрация президента и т.д. Однако чиновники не испытывали восторга. Одними из главных возражений были гул самолетов, близость к расстрельному полигону НКВД, поселку Мосрентген с радиоактивными захоронениями и полигонам промышленных отходов. Застройщики и покупатели же оказались менее требовательными и теперь активно осваивают земли Коммунарки.
На самом деле из перечисленных выше проблем существенна лишь одна. Самолеты из Внуково действительно пролетают над Коммунаркой очень часто и низко.
Мосрентген и полигон НКВД – одно из крупнейших европейских кладбищ – находятся на другой стороне Калужского шоссе и никак не влияют на повседневную жизнь обитателей Коммунарки.
Инфраструктура Коммунарки
Значительная доля инфраструктуры Коммунарки располагается на первых этажах жилых домов. Самая богатая на магазинчики и заведения улица Липовый Парк находящаяся в ЖК «А101». Здесь настоящее обилие предпринимателей малого бизнеса. Другая популярная у арендаторов улица – ул. Александры Монаховой. В Коммунарке много продуктовых и специализированных магазинов, салонов красоты и кафешек.
В районе 2 небольших торговых комплекса. Индустрия развлечений не развита, но эта проблема отчасти решается близостью к крупному комплексу МЕГА «Теплый стан» и метро, откуда можно добраться до столичной инфраструктуры.
Недостроенный торговый центр в Коммунарке
Наземная парковка с автомойкой
Серьезная нехватка в Коммунарке социальных учреждений. Сейчас здесь работает всего 1 государственная школа, разделенная на 2 филиала дошкольного и среднего образования. Недавно рядом с ЖК «А101» была открыта новая школа, рассчитанная на 1700 учеников. Сложно сказать, что одно громадное учреждение лучше, чем два небольших, но в разных кварталах.
Школа на 1700 человек в Коммунарке
Государственный детский сад всего один. Зато практически в каждом квартале есть частный детский сад или развивающий клуб. К сожалению, такой расклад подходит далеко не каждой семье.
Все население Коммунарки обслуживается одной государственной поликлиникой, представленной двумя филиалами. Здесь запланировано строительство нового мед. центра с роддомом, однако пока никакой конкретной информации нет. Даже частных медицинских услуг в Коммунарке немного.
Городская поликлиника Коммунарки
Хороший ассортимент в районе спортивных клубов и секций, есть даже конно-спортивный клуб. Самый крупный объект – газпромовский СК «Прометей».
В Коммунарке есть свой Дом Культуры, который сейчас находится в несколько обшарпанном виде. А так же один православный храм.
Храм Преображения Господня
Комфорт городской среды Коммунарки
Кварталы Коммунарки производят неоднозначное впечатление. Одни проекты удачно вписались в ландшафт и имеют комфортные зеленые дворы. Другие вызывают стойкую ассоциацию со спальным муравейником – это жизнь в окружении многоэтажек, машин и безжизненных пустошей под потенциальную застройку.
В Коммунарке радует обилие интересных детских площадок, регулируемых пешеходных переходов, современные остановки общественного транспорта, контейнеры для раздельного сбора мусора. В парке и скверах ведется благоустройство.
Детская площадка во дворе ЖК «А101»
Спортивная площадка в ЖК «Эдальго»
Детская площадка во дворе
Сквер в ЖК «Зеленая Линия» с лестницей и пандусом для колясок
Из заметных недостатков – забитые машинами дворы и тротуары. Причем проблема не столько в нехватке парковок, сколько в сложившейся привычке искать место максимально близко к подъезду и бесплатно. А ведь можно было бы оставлять автомобиль на городской многоуровневой парковке в паре кварталов от дома.
В разгар рабочего дня в Коммунарке безлюдно – взрослые на работе, дети в образовательных учреждениях, а пенсионеров здесь меньшинство. Новые микрорайоны осваивают молодые пары и семьи с детьми, поэтому здесь достаточно низкий уровень преступности.
Вторичный рынок недвижимости в Коммунарке
Коммунарка на 90% состоит из жилого фонда, построенного после 2010 г. В основном это монолитно-кирпичные и монолитные дома, но есть небольшая доля панелек. Вторичный рынок ломится от количества выставленных на продажу квартир.
Стоимость «однушек» начинается от 4,5 млн. рублей. Среднее предложение по «двушкам» начинается от 6,0 млн. рублей. Трехкомнатные квартиры начинаются от7,8 млн. рублей. Купить студию в Коммунарке сложно – на вторичном рынке они часто перемешаны с однокомнатными.
Обилие предложений на фоне одинаковых условий заставляет продавцов бороться за покупателя. Определяющим фактором может стать качественная дизайнерская отделка, полное отсутствие ремонта и межкомнатных стен или предложение «под ключ» с мебелью. В основном это квартиры, которые приобретали для перепродажи, где еще не было жильцов. На их фоне реальной «вторичке» с несвежим ремонтом и в домах до 2010 г. постройки приходится существенно занижать ценник.
ЖК «Коммунарка» от ГК «МИЦ» находится в юго-западной части района. Монолитно-кирпичный комплекс сдан в 2013 году.
ЖК «Garden Park Эдальго» выделяется неординарными фасадами и дворовой территорией. Это 8 монолитных корпусов этажностью от 12 до 25 этажей. В пяти минутах ходьбы от комплекса находятся крупный ТЦ «Перекресток», Липовый парк, спортивный комплекс, поликлиника и школа.
Корпуса ЖК «Garden Park Эдальго»
ЖК «Бутовские Аллеи» находится обособленно от основной части Коммунарки, но входит в ее состав. Это малоэтажный жилой комплекс, состоящий из 29 монолитно-кирпичных корпусов на 3-4 этажа. В радиусе 1 км. несколько школ. Ближайшая обслуживает этот проект и многоэтажный ЖК «Бунинский». Главное преимущество – метро «Буннинская аллея» в 20 минутах ходьбы.
Обзор новостроек Коммунарки
В Коммунарке все проекты масштабные, в несколько очередей. Точечной застройки нет. По данным на сентябрь 2017 года в районе строятся 4 жилых комплекса.
Самый известный и масштабный проект ЖК «А101» от компании «А101 Девелопмент». Самые первые корпуса были построены на ул. Ясная. Еще сданных 16 монолитно-кирпичных домов находятся вдоль ул. Липовый Парк. Еще 4 корпуса на стадии строительства их сдача намечена на середину-конец 2019 г. Застройщик в рамках проекта построил огромный школьный комплекс на 1700 учеников с планетарием, бассейном, оранжереей и залами для танцев.
Заселенные корпуса ЖК «А101»
В ЖК «А101» можно купить квартиру с отделкой или без. Ценник варьируется от 73 до 108 тыс. рублей за кв. м. и зависит от корпуса.
Этот же застройщик возводит ЖК «Скандинавия». В состав комплекса войдут 19 монолитных домов, школа на 1300 учеников, три детских сада на 180-250 детей и поликлиника. Пока ведется строительство 6-ти корпусов. Первый из них планируется сдать в конце 2017 г., остальные корпуса будут сдаваться постепенно вплоть до 2020 года.
Ценник в ЖК «Скандинавия» один из самых маленьких в Коммунарке из-за низкой степени готовности комплекса. Купить квартиру в этой новостройке можно от 72 тыс. рублей за кв. м.
Строительство ЖК «Скандинавия»
На участке между Коммунаркой и поселком Газопровод строится ЖК «Новая Звезда». Застройщик Концерн «КРОСТ» планирует сдать комплекс в конце 2017 г. Вместе с жилыми домами будут построены три детских сада и школа на 825 человек.
Здесь также есть характерные особенности, присущие всем объектам «КРОСТа». Во-первых, это маленькие площади – от 22 кв. м. Поэтому в ЖК «Новая Звезда» одно из самых дешевых предложений – квартиры от 2,2 млн. рублей по данным на сентябрь 2017 г. Во-вторых, на этаже располагается по 15 квартир, что у многих покупателей вызывает ассоциации с отелем или общежитием. В-третьих, холлы и коридоры застройщик всегда отделывает очень стильно, а дворы заполняет площадками и интересными инсталляциями.
Стоимость кв. м. в ЖК «Новая Звезда» составляет от 91 до 162 тыс. рублей. При желании можно выбрать при покупке опцию чистовой отделки.
Корпуса ЖК «Новая Звезда»
Ход строительства ЖК «Новая Звезда»
ЖК «Бунинские луга» возводится в окрестностях Бутово, но по факту входит в состав Коммунарки. Комплекс состоит из панельных и монолитных домов. 8 корпусов уже сдано, еще 8 построены и должны быть введены в эксплуатацию в течение 2018 г. Последний корпус – возможность купить квартиру в Коммунарке на этапе котлована, он будет сдан в середине 2019 г.
В состав ЖК «Бунинские луга» войдет несколько школ и садов, детская поликлиника и ФОК. От комплекса можно добраться до метро «Бунинские аллеи» пешком около 30 минут или на общественном транспорте, а так же до м. «Теплый Стан» через Коммунарку. Стоимость квартир в ЖК «Бунинские луга» от 82 до 136 тыс. рублей за кв. м. При покупке можно выбрать опцию отделки.
Строительство ЖК «Бунинские луга»
Сданные корпуса ЖК «Бунинские луга»
На этапе проектирования находится ЖК «Clever City» на территории вблизи Калужского шоссе. Его анонсировали еще в 2015 г., но до сих пор никакой информации о жилом комплексе нет.
После нескольких лет массовой застройки без социальной инфраструктуры новые проекты в обязательном порядке включают образовательные учреждения. В противном случае, они просто не смогут выдержать конкуренцию.
Впечатления и выводы
Многие выбирают Коммунарку за близость к Москве, столичную прописку и перспективы метро. Правда, обещанные сроки открытия станций могут сдвинуться на год, а то и больше.
Главный недостаток Коммунарки – нехватка социальной инфраструктуры. В ближайшие два года ситуация должна немного улучшится с открытием школы на 1700 учеников и строительства учреждений в новых жилых комплексах. А вот как и когда поменяется ситуация с медициной в районе пока не ясно.
Огромный ассортимент квартир на вторичном рынке и в новостройках поначалу сбивает с толку. На самом деле, преимуществ у того или иного проекта не так много, а цены практически однородны.
Коммунарку нельзя назвать депрессивным спальным районом. С открытием недостающих социальных объектов у нее есть потенциал стать комфортным пространством для жизни.