Игорь Горский: Жилище надежнее золота
Действительно ли квартира в Москве надежнее счета в банке и слитка золота? Не ошибаются ли россияне, которые считают недвижимость самым надежным объектом для инвестиций и гарантом безбедной старости? О российском рынке недвижимости в целом и бизнесе рантье в эфире Pravda.Ru рассказал управляющий партнер компании London Real Invest Игорь Горский.
— Недвижимость в России считается такой священной инвестиционной коровой. То есть среди простых людей очень распространено мнение, что это единственный надежный инвестиционный инструмент, причем на протяжении долгого времени. Даже золото не фигурирует так в разговорах, как недвижимость. Разделяете ли вы эту точку зрения? И будет ли так же, когда начнет действовать новый налог на недвижимость?
— Действительно, недвижимость — это основной якорь для большинства граждан Российской Федерации. Сложилось это по очень многим причинам, и первая причина — нас достаточно много обманывали за последние 25 лет с момента становления новой России. Мы пережили порядка четырех кризисов. Единственное, что всегда выживало в этом кризисе, — это недвижимость.
Недвижимость для большинства россиян — это достаточно большие вложения, которые, по тем или иным причинам, благодаря ли приватизации, благодаря ли наследству, благодаря ли выкупу у тогда так называемых товариществ, состоялись.
Квартира на вес золота
Вопросы с золотом, вопросы с акциями до 90-го года нашей партией активно пресекались. Это были инструменты, которыми пользоваться было невозможно. И недвижимость — это, действительно, тот маяк, который может всегда удержать вас в том достаточно сложном мире, в котором сейчас мы все живем. Я скажу честно, я вкладываюсь тоже только в недвижимость. Я считаю, что это тот инструмент, который я смогу передать своим детям, это инструмент, который поддержит меня в тяжелые времена, это инструмент, который позволит мне где-то после шестидесяти не работать. Потому что быть рантье, законопослушным рантье, оплачивая налоги, — на мой взгляд, это правильный, несложный бизнес и достаточно надежный бизнес.
Да, действительно, скажу вам как математик, за последние 90 лет золото все время неуклонно растет. Но оно растет в долгосрочной перспективе. В краткосрочных перспективах золото имеет колебания. Поскольку достаточно подвержено мировой конъюнктуре. А недвижимость обособлена.
— Так же ли относятся к недвижимости в Европе? То есть старается ли средний европеец по возможности что-то прикупить, или это вообще нереально и об этом даже не думают?
— У них не так. Дело в том, что нам недвижимость, это мы еще не до конца все оценили, давало государство. Почему она такой якорь, почему она так важна для каждого из россиян? Потому что сейчас человек, может быть, и не сможет заработать на эту двухкомнатную или трехкомнатную квартиру, которая по приватизации ему отошла.
На Западе этого нет, никто никогда никому ничего не давал. Там очень много жилья внаем. Там нормально жить, наверное, лет до сорока, меняя квартиры и переезжая из города в город.
Потому что не очень сильно меняется инфраструктура, возможности самореализации. У нас жизнь в основном, да не обидятся на меня небольшие наши города, сосредоточена в Москве и Петербурге, городах-миллионниках. И то, переезжая из Петербурга в Москву, я вижу разницу. Переезжая из Москвы в Екатеринбург, я тоже вижу разницу, и не всегда эта разница меня, как петербуржца, устраивает. А это значит, что миграция трудовых ресурсов достаточно затруднена. Потому что люди привыкают к тем или иным условиям комфорта.
— К тому же работать негде…
— Да. Это очень корректное замечание. В Европе все достаточно нивелировано и все достаточно среднестатистично. Вы можете переехать из Дюссельдорфа в Дортмунд, из Дортмунда переехать в Мюнхен, и вообще сильно не потеряете, если вы наемный менеджер или у вас свой какой-то бизнес, везде будет представлена та или иная инфраструктура.
Если нас и сравнивать, то сравнивать больше именно с Соединенными Штатами Америки, где недвижимость является тоже очень серьезным вложением. Почему? Потому что она может помочь тому среднему классу, который хочет стать еще богаче.
Преимущества вложений в недвижимость
Среди преимуществ такого вида вложений можно выделить следующие:
— Как, на ваш взгляд, государство относится к рантье в Европе, в той же Америке и у нас? У нас этот пласт только зарождается. Нет ли ощущения, что немножко государство пытается ограничить этот слой созданием каких-то налогов и мер? Допустим, у пенсионера есть какая-то квартира, и мне кажется, что политика ведет к тому, чтобы он лучше продал, но не владел ею, не был рантье, это так?
— Законы бизнеса не эмоциональны. Нельзя любую ситуацию применить к конкретному законному акту. Сейчас введена новая шкала налогообложения. В каждом регионе свои поправочные коэффициенты к тому, чтобы за излишки жилья люди платили налог. И это на самом деле нормально.
Налоги на недвижимость
Надо сказать, что у нас эти налоги в десятки раз меньше, чем в Европе. Действительно, кому-то досталась квартира в наследство, действительно, есть какие-то пенсионеры, действительно, кто-то косит под пенсионера, и есть инвесторы, которые купили пять квартир. Закон не может рассматривать каждого индивидуально. Закон говорит о следующем: есть количество квадратных метров, положенное на семью, все остальное считается излишками.
Досталось тебе по наследству, скажи «спасибо», ты стал бесплатным правообладателем достаточного серьезного актива, но за это надо действительно заплатить. С государством надо делиться. На мой взгляд, государство поступило так же, как и с налогооблагаемой базой, достаточно мудро. Оно дало шерстке подрасти и потом сказало: «Я теперь хочу получить совсем немного от того, на что имею право». Сейчас ведутся большие дискуссии, возможно, где-то будут сменены коэффициенты. Но государство направляет это в более цивилизованное и узаконенное русло.
— Во-первых, что происходит с доходностью бизнеса с недвижимостью сейчас, в кризис, — сильно ли она уменьшилась? А во-вторых, что приходится и приходилось инвесторам за эту доходность платить? Потому что как известно, чем больше доходность, тем выше риск.
— Сейчас доходность жилых проектов упала до 19-24 процентов. Риски вложений существуют значительно большие, чем на Западе, поскольку у нас очень забюрократизированная возможность получения разрешительной документации, о чем неоднократно говорилось и на правительственном уровне. У нас достаточно сложное получение участков. Оно не всегда связано с безоблачным прошлым этого участка. И я всегда говорю нашим коллегам о том, что недвижимость — это документы и еще раз документы.
— Вы работаете с инвесторами, и с внутрироссийскими, и с западными. В нынешнем российском кризисе активность инвесторов как проявляется? Больше наших инвесторов или все-таки сохранились какие-то зарубежные инвесторы, которые продолжают работать в России?
— Девяносто на десять. Девяносто — это свои инвесторы, а десять — это те инвесторы, которые уже сюда вложились, которые почувствовали вкус денег и которые продолжают здесь работать, несмотря ни на что.
Самыми интересными сейчас для вложений являются два сегмента — это апартотель и склады. Как ни странно, логистика и цивилизованное арендное жилье показывают самые высокие нормы дохода.
— Я помню долгое время говорилось, что гостиничный сегмент по доходности самый низкий.
— Вот этот кризис показал кардинально изменившуюся картину. Проблемы возникли со стрит-ретейлом. Такое впечатление, что мы едим, болеем и разговариваем по телефону. То есть все сдается в аренду под аптеки, салоны связи и продуктовые магазины. Уходят одежда, уходит обувь, уходят очень многие услуги, я не говорю, что все, но очень многие.
Это продиктовано уменьшением спроса. Стрит-ретейл в среднем стоит порядка 15 миллионов. Продать его — это полгода. Апартотели стоят пять-шесть миллионов в Москве, в Петербурге — порядка четырех. В принципе, если снизить на 200-300 тысяч, если у тебя проблемы, ты вошел и вышел из проекта. Решил свои проблемы, вошел в проект опять. С 15 миллионами это сложнее, и потери будут другие.
— У вас, как у предпринимателя, перспективы насчет российского рынка недвижимости достаточно радужные? Российская недвижимость будет, в общем-то, продолжать оставаться достаточно доходной, и спрос на нее сохранится, невзирая на наши нынешние экономические сложности?
— Да, я со всем согласен, кроме слова «радужные». Этот бизнес был радужным до 2007 года. Когда что ни купи, все принесет доход. Сейчас рынок более стабильный и более понятный. У меня не стало «радужности», потому что есть банкротства, есть неправильные сложения, есть разорение людей и банков, недвижимость тоже стала инструментом, который подвержен серьезному влиянию. Но я не вижу альтернативы недвижимости. Ни акции, ни облигации, ни золото в краткосрочной перспективе не достойны такого внимания, как недвижимость.
Перспективы развития рынка недвижимости: чего ожидать?
Стоит ли ждать, что цены в Москве на жилье снизятся, а покупать квартиры будет значительно выгоднее, чем сейчас? Такая тенденция существует, но строить долгосрочные прогнозы проблематично. Эксперты полагают, что к 2021 году цены достигнут таких показателей:
Читайте также:
Добавьте «Правду.Ру» в свои источники в Яндекс.Новости или News.Google, либо Яндекс.Дзен
Быстрые новости в Telegram-канале Правды.Ру. Не забудьте подписаться, чтоб быть в курсе событий.
Куда вложить деньги: в квартиру, золото или акции?
Сравниваем доходность 5 самых популярных инструментов
Виктория Шерстобитова специалист финансового рынка, аттестованный ЦБ РФ, основательница «Школы финансовых советников», автор книги «Твои финансы», блога в Инстаграм и Телеграм-канала об инвестициях
Вкладывать деньги можно и нужно. Деньги «под подушкой» обесцениваются из-за инфляции. С каждым годом на них можно купить всё меньше. Вспомните, сколько вы могли купить продуктов на тысячу рублей ещё год назад, а сегодня? Однозначно меньше. Каким же способом заставить ваши деньги работать?
Какой доход можно получить по вкладу в рублях
Это консервативный вид вложений. Всё просто: открываем вклад, вносим средства и в конце каждого месяца/года к вложенной сумме прибавляется процент.
Преимущества вклада:
Несмотря на преимущества, вклад является инструментом с низкой доходностью. Ставки по вкладам зависят от ставки ЦБ, которая последние годы только снижается. Сегодня сложно найти ставку больше 6,5%.
Реальная инфляция легко может превысить ставку по вкладу. Несмотря на то, что вложенная сумма незначительно растёт, купить на неё уже можно будет меньше, чем сегодня. Средняя инфляция в России за 10 лет – 10%, гораздо выше, чем официальная статистика. По данным Росстата уровень инфляции в июне составил 6,51%.
Важно учесть, что с 1 января введен налог на доходы (НДФЛ) по вкладам свыше 1 млн рублей. С действующей на 1 января 2021 г. ключевой ставкой Банка России 4,5% под налогообложение подпадают доходы по вкладам, которые превышают 42,5 тыс. руб. в год.
Вывод: при всей доступности вкладов, очевидно, что заработать на них не получится, уберечь в полной мере свои средства от инфляции также не представляется возможным на сегодняшний день.
Результат: через 5 лет, к январю 2021 г. на счету уже 406 855 руб., за 5 лет доходность составила 35% с учётом всех начисленных процентов. Среднегодовая доходность – 5%.
Выгодно ли хранить деньги в валюте?
Ещё один доступный и простой способ хранения денежных средств. Что он даёт?
Допустим, вы решили хранить деньги в долларах. Доходность относительно валюты будет нулевая. 100 долларов так и останутся 100 долларами через 1 год, 5 и 10 лет. Но относительно рубля ситуация будет изменяться в лучшую сторону:
На что стоит обратить внимание:
Вывод: валюта – неплохой способ сохранения средств во время кризиса. Но с целью заработка хранить деньги только в валюте однозначно не стоит.
А если вложить деньги в золото?
Золото – это не просто вложение, это защитный актив. Когда в экономике наступают сложные времена, золото и драгоценные камни растут в цене. Однако в периоды роста экономики стоимость данного актива может значительно снижаться. Риск полной потери отсутствует.
Инвестировать в золото можно, открыв обезличенный металлический счет (ОМС). При открытии такого счета сумма виртуально конвертируется в золото, на счету вы видите не рубли, а граммы.
Преимущества ОМС. ОМС прост в обращении, его легко открыть и закрыть. Счета доступны для граждан с небольшими накоплениями, открываются от 0,1 г (1 г сегодня стоит примерно 4100 руб.). Отсутствуют издержки, связанные с хранением физического золота. Деньги, вложенные в золото, полностью потерять невозможно.
Важно учесть, что счета ОМС не страхуются государством. За покупку и продажу виртуального золота банк берет комиссию. При наличии счета менее трёх лет налог на доход составит 13%.
Доходность золота в долгосрочном периоде примерно равна инфляции, а значит, заработать при помощи этого инструмента не удастся. Высокий доход возможен, только если купить золото в период роста экономики и продать в кризис. Но поймать такой момент крайне сложно.
Отличная альтернатива ОМС и самый удобный способ инвестирования в золото – биржевые фонды на фондовом рынке. Из преимуществ – низкие комиссии, возможно льготное налогообложение, высокая ликвидность и доступная цена. Необходимо открыть брокерский счёт.
Вывод: золото – защитный актив, растёт в период кризиса. На нём можно хорошо заработать, понимая рыночные механизмы. Иметь вложения в данный актив стоит, но не более, чем на 5-10% от общего капитала.
В золото 1 января 2016 г. вложил 300 000 руб. Даниил, открыв ОМС. Один грамм стоил на тот момент 2490 руб. 1 января 2021 г. Данил решает продать актив, цена за один грамм составляет 4491 руб.
Данил купил золото в период стабильной экономики, а продал в период пандемии. Ему удаётся хорошо заработать. Доходность за 5 лет с учётом комиссии составила 77%. Среднегодовая доходность – 15,4%. Если бы Данил продал золото 1 января 2020 г, когда 1 г стоил 3031 руб., его доходность составила бы всего 21%. Среднегодовая доходность – 4,2%.
Покупка недвижимости для сдачи в аренду
Инвестиции в недвижимость пользуются спросом. Считается, что цены на недвижимость всегда растут. И есть возможность хорошего дополнительного заработка при сдаче собственности в аренду. Но так ли это?
Недвижимость можно разбить на две категории: жилая и нежилая (коммерческая). Рассмотрим динамику цен на жилую недвижимость как более популярный способ вложений населения.
За последний год цена за квадратный метр в Москве резко выросла. Основные причины – это запуск программы льготного кредитования и ослабление рубля.
При рассмотрении более длительного периода очевидно, что сильного роста нет, цены на сегодняшний день чуть выше уровня 2014 года. К тому же рост кредитных ставок, отмена льготной программы могут оказать сильное влияние на стоимость жилья.
Если рассмотреть цену на недвижимость в Москве в долларах, то роста на самом деле нет:
Стоит отметить:
Вывод: инвестирование в недвижимость подразумевает ряд сложностей, несёт серьёзные риски. Рассчитывать в лучшем случае можно на сохранение, но не на приумножение капитала в рублях. Валютный капитал сохранить не удастся из-за девальвации национальной валюты.
Вложение денег в акции и облигации
На сегодняшний день наблюдается приток инвесторов на фондовый рынок. К началу июля 2021 года количество физических лиц, которые пришли на фондовый рынок и открыли брокерские счета, превысило 13 млн человек.
Это связано с тем, что, в отличие от уже рассмотренных вариантов вложений, инвестиции в инструменты фондового рынка позволяют не только сохранять свои средства, но и получать доход.
Доходность зависит от вида ценных бумаг и степени риска. Инвестор самостоятельно выбирает ту степень риска, на которую он готов пойти с целью заработка. Государство позволяет снизить или вовсе не платить налоги на доход с инвестиций — для этого существует специальный счёт (ИИС).
Вложив деньги в разные бумаги, в долгосрочной перспективе можно добиться дохода в 15%.
Индекс Московской биржи является главным ориентиром состояния финансового рынка в России и включает в себя 50 наиболее ликвидных акций крупнейших и динамично развивающихся компаний из ключевых секторов экономики.
Риск полной потери денежных средств низкий при диверсификации портфеля, то есть если вкладывать деньги не в одну акцию и облигацию, а в несколько инструментов.
Начать инвестировать можно даже с 10 рублей. Для этого необходимо открыть брокерский счёт и потратить немного времени, чтобы разобраться в инструментах. Существует достаточно много как платных, так и бесплатных курсов по этой теме.
Вывод: инвестиции в фондовый рынок – отличный способ не только сохранить, но и приумножить свой капитал.
Как же получить пассивный доход: подведём итоги
С помощью инвестиционных инструментов вполне реально получить доход, который превышает инфляцию — это помогает сохранить капитал. А если подойти к инвестициям с умом, удастся не только сохранить, но и увеличить состояние. Главное начать. И начать именно с тех способов, которые доступны и комфортны именно вам.
Соотношение золота и жилья как индикатор оценки стоимости
Соотношение золота и жилья является весьма полезным показателем для сравнения относительной стоимости частного жилого дома и золота, а также представляет интерес с исторической точки зрения для определения поворотных точек в долгосрочных тенденциях цены золота. После экономических событий 2020 года, связанных с пандемией, и в условиях продолжающегося роста жилищного сектора, данный индикатор заслуживает внимания, так как фактические результаты далеки от представлений большинства.
(Средняя цена на жилье основана на трехлетнем Обзоре потребительских финансов Федеральной резервной системы за 2019 год, который считается исчерпывающим источником данных о потребительских финансах в США. Стоимость была скорректирована на 2020 год с использованием индекса цен на жилье Freddie Mac).
Золото и недвижимость — это два типа «твердых активов», которые часто используют в качестве альтернативных инвестиций для фундаментальной диверсификации финансовых активов, таких как акции и облигации, или защиты от инфляции.
Долг США стремительно растет, несмотря на рекордные цены на акции в разгар беспрецедентного глобального экономического опустошения, а рынки и нация держатся лишь на финансировании за счет денежно-кредитной политики Федеральной резервной системы. В таких условиях многое говорит о том, что сейчас подходящее время для инвестиций в материальные активы, которые служат страховкой от инфляции.
Однако, хотя недвижимость и золото являются твердыми активами и мощными средствами защиты от инфляции, в реальном выражении они, как правило, движутся в разных направлениях. В рамках данного анализа мы изучим историю этих активов, чтобы получить оценку их относительной ценности, и выясним, какой актив в настоящее время выглядит дешевле другого по сравнению с долгосрочными нормами их соотношения.
Соотношение золота и жилья
Различия между двумя твердыми активами четко видно, если скорректировать исторические цены с учетом инфляции, как показано выше. Обе инвестиции колеблются вокруг долгосрочных средних значений за последние полвека, но в совершенно разных циклах, причем их пики и спады обычно приходятся на разные годы.
Как показывает история, если вы можете купить золото «дешево», в то время как недвижимость относительно «дорога», то с точки зрения цены активов драгметалл, вероятно, будет значительно превосходить недвижимость в качестве инвестиций при прочих равных условиях.
И наоборот, когда недвижимость «дешевая», а золото «дорого» по сравнению с его долгосрочными средними показателями, то в долгосрочной перспективе именно недвижимость значительно превзойдет золото в качестве инвестиций.
Но что такое «дешево», а что «дорого»? Тут на помощь приходит соотношение золота и жилья. Поскольку в самом соотношении отсутствует долларовая составляющая, индекс инфляции и проблемы системы измерений отпадают, и мы остаемся со стоимостью двух самых популярных инвестиционных твердых активов относительно друг друга.
Отношение золота к жилью — это мера относительной ценности золота и недвижимости. Это количество унций золота, необходимое для покупки среднего дома на одну семью в Соединенных Штатах.
На приведенном выше графике долгосрочное среднее отмечено синей линией. С 1975 года на покупку односемейного дома в среднем требовалось 218 унций золота, а это означает, что текущее значение в 136 унций составляет 62% от долгосрочного среднего.
За эти годы в отношениях между ценой золота и недвижимостью произошло три поворотных момента.
Ключевые результаты текущего анализа
Ниже приводится краткое изложение ключевых моментов соотношения золота и жилья в 2020 году. Общая информация, которая представлена далее, дополнительно объясняет соотношение и его историю.
Золото и жилье находятся выше своих долгосрочных средних значений с поправкой на инфляцию, при этом цена золота сильнее превосходит свой средний показатель, чем жилье.
Хотя год выдался хорошим как для жилья, так и для драгоценного металла, среднегодовая цена золота в 2020 росла намного быстрее, чем цена на дома, с процентным приростом 27,2% и 5,7% соответственно. Прирост золотого металла почти в 5 раз превысил прирост стоимости жилья, и этого было достаточно для того, чтобы за один год соотношение снизилось со 162 унций золота на покупку дома до 136.
Золото не действует как «стабильное средство сбережения»; в наше время это миф. Вместо этого оно обладает более редким и востребованным свойством — хеджирование кризиса, идущее вразрез с экономическим циклом. Это иллюстрируют три скачка стоимости, которые соответствуют кризису и восприятию кризиса, и привели к пиковым оценкам золота с поправкой на инфляцию, которые были более чем в четыре раза выше минимального среднегодового значения. Однако это может быть проблематично для стратегии «купи и держи» на текущих ценовых уровнях, когда люди думают, что покупают стабильное средство сбережения, особенно учитывая «инфляционные налоги».
Как средство защиты от инфляции золото ведет себя точно так, как ожидалось, и попадает под инфляцию активов по мере роста рыночных ожиданий относительно кризиса, что открывает гораздо больший потенциал роста, чем если бы драгметалл был просто стабильным средством сбережения. Если наступит полномасштабный кризис, у золота все еще есть значительный потенциал роста, даже с учетом его высокой текущей стоимости по историческим меркам.
Если принять во внимание инфляцию, недвижимость еще не достигла пика, но на национальном уровне цены на дома для одной семьи в США находятся на самом высоком уровне за пределами пузыря 2000-х годов.
Подробный анализ цен на жилье и инфляции почти за полвека доказывает, что использование недвижимости для превращения инфляции в богатство намного популярнее, чем кажется, независимо от того, учитывается домовладение или владение недвижимым имуществом, приносящим доход. Тогда это означает, что наличие более высоких, чем обычно, цен на жилье одновременно с более высокими, чем обычно, ценами на золото вполне рационально при повсеместных опасениях по поводу ускорения темпов инфляции в будущем.
Реальные (с поправкой на инфляцию) цены на жилье действительно очень важны, но они сами по себе являются лишь одним из восьми уровней приумножения благосостояния в жилищном секторе, составляя всего 3% от среднего национального десятилетнего прироста капитала. Остальные 97% приходятся на остальные семь уровней.
Это создает захватывающий контраст между двумя довольно мощными средствами защиты от инфляции — золотом и жильем — и совершенно разными способами, с помощью которых каждый твердый актив может преуспеть в условиях инфляции, причем потенциал роста для любого актива значительно больше, чем кажется в настоящее время.
В случае кризиса и в краткосрочной перспективе золото, вероятно, будет сильно превосходить цены на жилье. Драгметалл может снова вырасти в 5+ раз быстрее, чем стоимость жилья, однако в долгосрочной перспективе он сильно переоценен по сравнению с домами на одну семью. Возврат к долгосрочному среднему показателю соотношения золота и жилья в 218 унций с текущего уровня в 136 унций будет означать, что жилье вырастет в цене по сравнению с золотом примерно на 60%. Это может произойти из-за того, что жилье будет расти быстрее, чем драгметалл, или из-за падения драгоценного металла. Данное соотношение измеряет относительную ценность.
В случае денежного кризиса или использования обязательств как части стратегии управления активами / пассивами, в долгосрочной перспективе и после того, как кризис отступит, недвижимость, приносящая доход, в среднем по стране должна превзойти золото более, чем на 60%. Однако это верно только в том случае, если стратегия сможет пережить кризисную среду, которая, вероятно, разрушит многие традиционные стратегии с использованием недвижимости.
Корреляция пиков и минимумов
Есть еще одна интересная особенность резко отклоняющихся значений соотношения золота и жилья, если измерять их на основе среднегодовых показателей. Давайте сравним максимумы и минимумы для металла с поправкой на инфляцию и соответствующие годы для соотношения золота и жилья на графиках ниже.
Если смотреть на максимальные и минимальные значения для драгметалла в долларовом выражении с поправкой на инфляцию и на те же значения для соотношения золота и жилья, во всех трех случаях наблюдалась 100% корреляция.
Хотя взгляд на золото с поправкой на инфляцию очень полезен для определения экстремальных значений, которые могут сигнализировать о поворотном моменте на рынке, он ограничен точностью показателей инфляции.
Согласно правительственной статистике, годовой уровень инфляции в 2020 составил всего 1,25%. Но тем не менее, в прошлом году цепочки поставок были нарушены, что во многих случаях привело к значительному повышению цен на продукты питания и все, что использует полупроводниковые чипы, не говоря уже о резком росте цен на пиломатериалы и многие другие материалы для ремонта или строительства дома. Действительно ли ваша стоимость жизни или ведения бизнеса выросла всего на 1,25%?
Если мы не можем получить точное значение инфляции за каждый год, то определение недооцененности или переоцененности золота в рамках многолетнего периода становится проблематичным, поскольку мы не можем доверять имеющимся данным.
Преимущество соотношения золота и жилья состоит в том, что, поскольку стоимость одного материального актива измеряется с точки зрения другого материального актива, доллары выпадают из уравнения — как и любые опасения по поводу точности измерения инфляции.
Это работает в обоих направлениях и может быть чрезвычайно важным для оценки цен на жилье. Если мы примем правительственную статистику инфляции, то многим рынок жилья может показаться переоцененным.
Однако, если опустить правительственные данные по инфляции, которые не вызывают доверия, при сравнении соотношения золота и жилья, — тогда, казалось бы, высокие оценки с поправкой на инфляцию могут частично или полностью исчезнуть, и цены на жилье станут существенно недооцененными по сравнению с золотом относительно долгосрочных средних показателей.
Также стоит отметить, что, когда дело доходит до пиков, соотношение золота и жилья работает по-другому. То есть данный показатель не служит индикатором пика пузыря на рынке недвижимости. Напротив, это соотношение относительных ценностей говорит о том, что недвижимость достигла своего максимума по сравнению с драгоценным металлом в 2001 году, как раз в то время, когда пузырь только появился. Таким образом, информационная ценность коэффициента заключалась не в том, чтобы обеспечить выбор времени для спекулятивной торговли в рамках пузыря, а, скорее, в качестве сигнала для долгосрочных инвесторов о том, что пузырь зарождается.
Интересно, что в настоящее время мы не видим этот сигнал, а скорее наоборот. Текущее соотношение, равное 136, составляет всего 30% от его предыдущего пика 450 в 2001 году.
Соотношение золота и жилья имеет долгую и интересную историю, и, надеюсь, этот анализ помог посмотреть на цены золота и жилья в иной перспективе.
Другие прогнозы цен и аналитика рынка: